Huracán 2022: Tampa Bay se inundará. ¡Prepárese!

CENTRO Tampa

Mucha gente se está mudando a Tampa Bay y es fácil ver por qué.

La región cuenta con playas de clase mundial, vida frente a canales de agua y lugares llenos de restaurantes y bares. Pero gran parte de lo que hace que Tampa Bay sea tan atractiva también está en peligro.

Toda esa agua deja a los residentes tremendamente vulnerables a las inundaciones.

Vivir aquí requiere equilibrar el riesgo. A continuación se incluyen algunas preguntas y respuestas simples para ayudarlo a prepararse, incluso fuera de la temporada de huracanes.

Me gustaría comprar o alquilar una casa. ¿Cómo evalúo el riesgo de inundación?

Haga su investigación.

Mire los mapas de zona de inundación y evacuación, disponibles en la mayoría de los sitios web de cada condado. También puede buscar su zona de inundación a través de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias.

Hay herramientas privadas que puede usar para estimar el riesgo de inundación de una propiedad. Una opción es Floodfactor.com de First Street Foundation, una organización sin fines de lucro que se enfoca en la investigación de inundaciones. El programa está incluido en los listados del sitio web de compra de viviendas Realtor.com.

El sitio web Know Your Zone de Florida puede ayudar a los residentes a identificar su zona de evacuación en función de una posible marejada ciclónica.

Pero no solo busque en línea. Pregunte a otras personas si una calle se inunda y dónde.

“Normalmente, a los vecinos les gusta hablar”, dijo Cyndee Haydon, agente inmobiliaria de Pinellas y vicepresidenta del Comité de Seguros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Averigüe qué tan alto está el primer piso de su propiedad sobre el nivel del mar. Obtenga un seguro contra inundaciones y hable con los agentes para determinar su prima hoy y cómo podría aumentar con el tiempo.

En última instancia, el riesgo es personal. Si se arriesga a comprar una propiedad, dependerá de cuánto dinero tenga y cuánto tiempo planee mantenerla.

¿Cómo sabré si estoy comprando una casa que se ha inundado antes?

Florida no requiere que los vendedores revelen inundaciones pasadas. Es uno de los 21 estados con una calificación F del Consejo de Defensa de Recursos Naturales sin fines de lucro para tales políticas, uniéndose a Alabama y Georgia en el sureste.

Los proyectos de ley que habrían instituido un mandato no obtuvieron una audiencia de la Legislatura de Florida en 2020. Un formulario de divulgación de la asociación de agentes inmobiliarios de Florida incluye una sección sobre inundaciones, pero completarlo es voluntario.

La ley federal de privacidad mantiene en secreto los detalles sobre reclamos anteriores de seguros contra inundaciones en una propiedad.

Pinellas realiza sesiones de capacitación para agentes inmobiliarios sobre riesgos de inundación y publica un folleto para enseñar a los compradores sobre las áreas especiales de riesgo de inundación.

Sin embargo, las casas pueden cambiar de manos varias veces, y Haydon dijo que es posible que el propietario más reciente no sepa sobre una inundación anterior.

“La gente buena hace lo correcto”, dijo. Los agentes inmobiliarios están sujetos a un código de ética, que no menciona inundaciones o daños por agua, pero instruye a las personas a evitar ocultar “hechos pertinentes relacionados con la propiedad”. También dice que no se puede esperar que los agentes inmobiliarios encuentren y divulguen problemas fuera de su experiencia.

Haydon dijo que quiere que “la gente compre con los ojos bien abiertos”.

Vivo en una zona inundable. ¿Qué tengo que hacer?

Obtenga un seguro contra inundaciones. Necesitará dinero para reconstruir a menos que tenga suficiente dinero para cubrir todas sus pérdidas.

Si tiene un seguro contra inundaciones, lea su póliza y averigüe si cubre todo lo que desea. Debe agregar la cobertura de contenido por separado. Para viviendas, el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones cubre un máximo de $250,000 en daños a la construcción y $100,000 por el contenido. Los montos de cobertura son más altos para las propiedades comerciales.

El gobierno de EEUU presentó recientemente un nuevo sistema de fijación de precios de seguros, llamado Risk Rating 2.0, que podría generar primas más altas para muchos en Florida. Para averiguar exactamente cómo se ve afectado, hable con un agente de seguros.

Los inquilinos pueden contratar pólizas de seguro contra inundaciones para proteger sus posesiones. El seguro de inquilinos por sí solo generalmente no cubre los daños por inundación, según FEMA.

Después de bloquear su seguro, aún queda más por hacer. Inspeccione su casa y evalúe sus vulnerabilidades. Haga un plan para cuando se acerque una tormenta. ¿Qué le gustaría llevar con usted? ¿Papeles importantes? ¿Álbumes de fotos? Tenga un sistema para empacar rápidamente.

¿Están sus archivos más preciados (registros de propiedad, médicos o comerciales y fotos familiares) respaldados en un servicio de almacenamiento ?

Pequeños pasos que pueden mejorar la seguridad contra inundaciones. ¿su techo está bien sellado? No demore las reparaciones hasta la temporada de huracanes. ¿Podría mover su unidad de aire acondicionado más alto, lejos de las inundaciones?

Los propietarios de viviendas pueden diseñar sus jardines para absorber las aguas pluviales o alejarlas de sus casas. Las zanjas, las bermas y los lechos de jardín permeables, como mantillo en lugar de concreto, pueden limitar las inundaciones.

Antes de que se acerque una tormenta, tome fotos y videos de todas sus habitaciones. Tener una prueba de cómo se veía lo ayudará a presentar un reclamo de seguro. Imagínese tener que catalogar la mayor parte de lo que poseía después de que todo haya sido destruido.

No sea complaciente si vive cerca de una zona de inundación pero no en una. Michael Grimm, administrador asistente de gestión de riesgos de FEMA, lo expresa de esta manera:

“Donde puede llover, puede inundarse”.

¿Cómo sabré que una tormenta podría inundar mi casa?

No hay manera de estar seguro. La trayectoria de un huracán podría cambiar. Y una pulgada o dos de agua, especialmente en una tormenta pequeña, es la diferencia entre un casi accidente y miles de dólares en daños. Una tormenta tropical o incluso una mala tormenta de verano podría inundar algunos lugares.

Preste atención a las advertencias de marejadas, no solo a la velocidad del viento. El Centro Nacional de Huracanes pronostica cuán altas podrían subir las aguas.

Estudie mapas de llanuras aluviales. Te ayudarán a saber qué partes de tu ciudad son más vulnerables. La marejada ciclónica no es el único riesgo. Las precipitaciones por sí solas pueden causar inundaciones repentinas.

¿Pueden los propietarios eliminar el riesgo de inundación por su cuenta?

Realmente no. Los hogares están conectados a una red (electricidad, agua, alcantarillado) que hace que la adaptación al cambio climático sea más que un problema personal.

Las opciones costosas podrían ayudar, incluidas las casas de elevación, para las cuales FEMA ofrece subvenciones limitadas.

Algunos residentes ya están abordando proyectos tan drásticos.

En Shore Acres, uno de los vecindarios más propensos a inundaciones de St. Petersburg, Chris y Brittany Carswell decidieron en 2020 elevar su casa. Un contratista levantó la estructura con gatos y luego construyó un garaje debajo.

La casa tenía un poco más de 2,000 pies cuadrados, dijo Chris Carswell, y la elevación costó alrededor de $200,000. Esa fue una línea de base; las medidas adicionales, como poner paredes alrededor del nivel del suelo o terminar el espacio que antes era un garaje, pueden sumar decenas de miles de dólares. Los costos de construcción inflados aumentarían aún más la factura de un proyecto similar en la actualidad.

Carswell, de 42 años, sabe que no todo el mundo puede permitirse una reforma de este tipo. Pero teme que las inundaciones empeoren, y se pregunta si su hogar es una ventana a los Shore Acres del futuro. Varias parejas han pedido el nombre de su contratista.

“Está literalmente en tu patio trasero. Lo ves todos los días, el agua”, dijo. “Eres la zona cero”.

El proyecto les permitió agregar pies cuadrados terminados, un beneficio con dos niños en crecimiento, y debería ayudarlos a ahorrar en el seguro contra inundaciones.

Diecisiete pasos ahora conducen a su puerta principal en Huntington Circle NE. Instalaron un ascensor hasta el garaje. Desde el rellano, miran hacia los tejados vecinos.

Cuando Carswell y su esposa se mudaron hace una década, estuvo atento a las mareas especialmente altas que lamían el escalón más bajo del muelle de su vecino. Todavía mira hacia ese lugar hoy.

Cada vez más, se da cuenta, el paso está bajo el agua.